Most land in Gujarat starts out recorded as agricultural land. You cannot legally build a house on agricultural land and live in it. Before a plot can be sold as a residential plot, the land has to be converted, and that conversion is what people mean when they say NA.ગુજરાતની મોટા ભાગની જમીન શરૂઆતમાં ખેતીની જમીન તરીકે નોંધાયેલી હોય છે. ખેતીની જમીન પર કાયદેસર ઘર બાંધીને રહી શકાતું નથી. પ્લોટ રહેણાંક પ્લોટ તરીકે વેચાય એ પહેલાં જમીનનું રૂપાંતર થવું જોઈએ, અને લોકો એનએ કહે છે ત્યારે એ રૂપાંતરની જ વાત કરે છે.
What NA actually meansએનએનો ખરેખર અર્થ શું
NA stands for non agricultural. Under the Gujarat Land Revenue Code, the collector can permit agricultural land to be used for another purpose, such as residential, commercial or industrial use. When that permission is granted, an order is issued. That order is the document you want to see.એનએ એટલે બિનખેતી. ગુજરાત જમીન મહેસૂલ સંહિતા હેઠળ કલેક્ટર ખેતીની જમીનને રહેણાંક, વાણિજ્યિક કે ઔદ્યોગિક જેવા બીજા હેતુ માટે વાપરવાની પરવાનગી આપી શકે છે. એ પરવાનગી મળે ત્યારે હુકમ બહાર પડે છે. તમારે એ જ હુકમ જોવો છે.
Two things matter about it. First, that it exists at all. Second, that the purpose written on it matches what you intend to do. A plot converted for industrial use is not a plot you can build a house on.તેમાં બે બાબત મહત્ત્વની છે. પહેલી, એ અસ્તિત્વમાં છે કે નહીં. બીજી, તેમાં લખેલો હેતુ તમે જે કરવા માંગો છો તેની સાથે બંધબેસે છે કે નહીં. ઔદ્યોગિક ઉપયોગ માટે રૂપાંતરિત પ્લોટ પર તમે ઘર બાંધી શકતા નથી.
The documents to ask forકયા દસ્તાવેજો માંગવા
Ask for all of these, in copy, before any money changes hands. A seller who hesitates over this list has told you something important.કોઈ પણ પૈસાની લેવડદેવડ પહેલાં આ બધાની નકલ માંગો. જે વેચનાર આ યાદી પર અચકાય, તેણે તમને કંઈક મહત્ત્વનું કહી દીધું છે.
| Documentદસ્તાવેજ | What it tells youતે તમને શું જણાવે છે |
|---|
| 7/12 extract7/12 ઉતારો | Who the recorded holder of the land is, the survey number, the area and any entries against itજમીનનો નોંધાયેલો ધારક કોણ છે, સર્વે નંબર, ક્ષેત્રફળ અને તેની સામેની નોંધો |
| 8A extract8A ઉતારો | The account of all land held by that holder in the villageએ ધારક પાસે ગામમાં જેટલી જમીન છે તેનો હિસાબ |
| NA orderબિનખેતી હુકમ | That conversion has been granted, and for what purposeરૂપાંતર મંજૂર થયું છે, અને કયા હેતુ માટે |
| Approved layoutમંજૂર લેઆઉટ | Plot numbers, sizes, road widths and the common plot, as approvedમંજૂર થયા મુજબ પ્લોટ નંબર, માપ, રસ્તાની પહોળાઈ અને કોમન પ્લોટ |
| Title search reportટાઇટલ સર્ચ રિપોર્ટ | The chain of ownership over past years, and any mortgage or dispute recordedપાછલાં વર્ષોની માલિકીની સાંકળ, અને નોંધાયેલી કોઈ ગીરો કે તકરાર |
Why this matters more in a district like Kutchકચ્છ જેવા જિલ્લામાં આ વધુ શા માટે મહત્ત્વનું છે
Kutch has a lot of land and a lot of transactions that happen on trust between people who know each other. That works until it does not. Agricultural land sold informally as plots is not a rare story here, and the buyer usually finds out years later, when they try to get a building permission or a bank loan and cannot.કચ્છમાં જમીન પણ ઘણી છે અને એકબીજાને ઓળખતા લોકો વચ્ચે વિશ્વાસથી થતા સોદા પણ ઘણા. એ ચાલે છે, જ્યાં સુધી ચાલે છે. ખેતીની જમીન અનૌપચારિક રીતે પ્લોટ તરીકે વેચાય એ અહીં નવી વાત નથી, અને ખરીદનારને સામાન્ય રીતે વર્ષો પછી ખબર પડે છે, જ્યારે બાંધકામ પરવાનગી કે બેંક લોન લેવા જાય અને ન મળે.
A simple test.એક સાદી કસોટી. Ask the seller for the NA order and the approved layout, and say you want to show them to your advocate before paying. Any developer selling a properly developed scheme will hand them over the same day. Watch what happens next.વેચનાર પાસે બિનખેતી હુકમ અને મંજૂર લેઆઉટ માંગો, અને કહો કે ચુકવણી પહેલાં તમારે એ તમારા વકીલને બતાવવા છે. યોગ્ય રીતે વિકસાવેલી સ્કીમ વેચતો કોઈ પણ ડેવલપર એ જ દિવસે આપી દેશે. પછી શું થાય છે એ જુઓ.
What we do about itઅમે એ બાબતે શું કરીએ છીએ
Every plot in an RA Developers scheme is converted before it is offered for sale, and the papers sit in our office for anyone to read. If you want to bring your own advocate to the office and go through the file, do it. We would rather you checked.આરએ ડેવલપર્સની સ્કીમનો દરેક પ્લોટ વેચાણ માટે મૂકાય એ પહેલાં રૂપાંતરિત થાય છે, અને કાગળો અમારી ઓફિસમાં કોઈ પણ વાંચી શકે એ રીતે પડ્યા છે. તમારે તમારા વકીલને ઓફિસે લાવીને ફાઇલ જોવી હોય તો જુઓ. અમને ગમશે કે તમે ચકાસો.
This article is general information, not legal advice, and land revenue rules change. Have your own advocate check the documents for any property you are buying, from us or from anyone else.આ લેખ સામાન્ય માહિતી છે, કાનૂની સલાહ નથી, અને મહેસૂલના નિયમો બદલાતા રહે છે. તમે અમારી પાસેથી કે બીજા કોઈ પાસેથી જે મિલકત ખરીદો તેના દસ્તાવેજો તમારા પોતાના વકીલ પાસે તપાસાવો.
